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要降价核心区腾退开始东西城真的要锁区

2019/10/13 来源:阿克苏信息港

导读

要降价?核心区腾退开始!东西城真的要锁区?3月中旬,房叔在东西城区溜达,直观感受是饭馆儿少了,批发零售的少了,吃饭、办公、社交、停车、住

要降价?核心区腾退开始!东西城真的要锁区?

3月中旬,房叔在东西城区溜达,直观感受是饭馆儿少了,批发零售的少了,吃饭、办公、社交、停车、住房、消费等一些成本在加大。

疏解真的开始了,北京核心区自助式腾退、自愿式退租多了……

近一些人担心二环内的普通平房、老小区的住宅,还有能保值、增值莫?甚至有人问叔,二环的普通民居会不会衰败、贬值?是不是要赶紧置换、出手卖掉?

其实大家想的极端了,在房叔看来,二环还是那个二环。(除了老破小,老破小的终点就是拆迁,除了学区,没有任何价值。)

解读20号文+18号文

《关于加强直管公房管理的意见》(京政办发〔2018〕20号)和《关于做好核心区历史文化街区平房直管公房申请式退租、恢复性修建和经营管理有关工作的通知》(京建发〔2019〕18号)(以下简称18号文件),分别就核心区文化街区直管公房平房的申请式腾退工作做出指示,从中我们可以看出:

一,居民自愿申请,没有强制性,可申请,也可不申请。在属地有纳税,有社保,长期稳定固定的人员,不会被强制撵走。

二,先货币补偿,然后用货币购买定向安置房。对自愿将户口迁出中心城区的,可给予适当奖励。我观察了,近期的腾退小区,大部分会有一个优厚的补偿方案,另外,如果户口迁走还会有补偿,所以这个需要大量的财力来安置腾退的业主,成本很高,节奏不会太快。没必要着急卖掉自己的房子。

三,强调有序腾退,区政府要结合标准和保护规划实施、财政预算、外迁房源供应等情况,科学制定片区申请式退租和恢复性修建方案。

上很多的解读是,东西城马上就要锁区啦,以后东西城户口许出不许进啦……

真的有必要想那么多吗?

东西城核心区人口红线170万这个是官方说明白的。

只要是大城市,无论是北京还是其他地区,都会有大城市病。人口不断增多,在生活方便的同时,也让公共设施不堪重负。《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中提出,东西城核心区的人口要控制在170万左右,所以疏解主要的目的就是为了给居民提供一个良好的生活环境,同时保护城市健康发展。

至于“许出不许进”,可能没那么严重,起码叔致电东城派出所,人家没这么说。

至于东西城户口的价值,真的是“汝之蜜糖,彼之砒霜”。

房叔就遇到一户人家,几十年住在一个名人故居,属于市级文保单位,市级文保建筑。

这个文保单位共住了几十户,楼上、楼下二层楼,前院、后院,共30多户。30多户居民,由于种种不同的历史原因,大多数住的是一间,有的住两间,生活在一个大杂院里面。

这户人家是夫妻两个,退休了,有儿子、儿媳,还有第三代一个小孙女,5口人,住两大间,房本面积是36平。

老两口住了几十年了,身体也不太好。去年的时候,等到了东城区的文物腾退,就利用政策搬出去了,生活质量提高了,居住改善了。全加起来,给了570万,花费其中的200来万买了一套百平的定向安置房,还剩下300来万养老,多好。

所以还是那句话,有需求就争取,争取不来也别烦恼,没用。

二环还是那个二环

1、 二环房的稀缺价值顽强存在,虽然二环内的教育、医疗资源,虽然被疏解、稀释,但留下来的以“总部”为主,以便更好地为核心区服务。只要有优质的学区房、养老房功能的存在,就有保值、增值价值。

2、一核一主一副,两轴多点一区

。目前,从北京市城市化本身来说,核心区认仍是城六区的主角,城市副中心的辅助对象。

3、城市核心区的聚集效应让二环变成一个舞台,有人退出,有人涌入。而舞台纹丝不动,房价、租金,亦然。

居住在东西城的人会越来越少,但是压力不见得会减少,因为资源稀缺性,房价涨可能真的是普通百姓承受不了的。

房价稳了

本次腾退强调以货币安置为主。18号文件确定的货币补偿略高于之前的腾退标准,但是安置房以共产房及租赁房为主。

试想,如果以货币补偿方式为主,参考共有产权房较差的流通性,但凡有点能力的腾退家庭都会选择进入商品住宅市场。目前看来,区域疏解常住人口总数量将高达万人。

北京市场预计将会因此而进入一个强有力的去库存阶段,这几十万家庭对北京市未来的房价走势将是一个巨大的支撑力。

东西城学区房会受影响吗?

东西城对于大家核心的诱惑无非就是增值与学区。

教育部26日发布通知,算是给买学区房的家长吃定心丸。

教育部要求各地要全面落实义务教育免试就近入学规定,明确片区或学区确定后,应在一段时期内保持相对稳定,重新划分调整时要慎重稳妥。各地要确保各学区之间优质教育资源大致均衡。教育资源不够均衡的地方,稳妥实施多校划片,采取随机派位方式入学。

不过,北京的教育政策改革,对学区房来说,一方面利空不均衡学区内的牛小;另一方面利好均衡学区的普小甚至渣小;削峰填谷,整体上看,学区房均价很可能不降反升。又是一波厮杀……

PS:作家乔治·奥威尔在其名著《一九八四》中所描述的那样:“对一个孩子残忍的事,莫过于把他送到一所富家子弟的学校中去。一个意识到贫穷的孩子由于虚荣而感到痛苦,是成人所不能想象的。

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