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刘智勇目前商业地产开发已经出现亏损和失败

2018-11-30 18:41:03

刘智勇:目前商业地产开发已经出现亏损和失败的案例

人民北京电( 刘先云)由北京思宝瑞房地产营销策划有限公司主办的商业地产(专题阅读)与国际地产投资新动力论坛今天在京举行。论坛上,着名商业地产投资专家刘智勇指出,在多种因素的作用下,我国商业地产从2006年起进入高速增长阶段,尤其是2009年末国家开始逐步对住宅地产进行调控后,商业地产的开发呈现出爆炸性增长。

他认为,商业地产开发一哄而上的做法,给商业地产业带来了很大的风险。很多商业地产开发的就是简单的一卖了之,缺乏明确和可行的盈利模式,这样落后的开发模式,很难盈利,终可能导致中国商业地产的 黄金十年 在短短的两三年内就消失。

刘智勇认为,国际上人均商业地产面积为1.2平米,而我国目前除一线城市达到人均2平米以上外,二三线城市很多人均商业地产面积还不足0.6平米。因此,我国商业地产投资的空间仍然较大。同时,目前我国的城市化率还只有46.5%,远远低于国际上城市化率60%多的平均水平,城市化的进程可为商业地产带来巨大的开发空间。

此外,我国人民币虽然近期出现了一定的贬值,但汇率机制改革来,人民币升值已达到30%以上,而且长期升值的趋势并没有改变,这可以持续吸引很多国际资本进入我国商业地产领域。此外,我国住宅地产的持续调控也将引导更多的资金进入商业地产。

刘智勇认为,这些积极因素都会推动中国商业地产业继续高速增长,但这并不意味一哄而上的商业地产的项目一定可以盈利。住宅地产的投资过程中,购房者并不计算投入和产出比,投资者个人感觉值得就可以了,因此住宅地产的投资中非理性的因素比较多,容易酝酿泡沫。而与住宅地产相比,商业地产投资更加理性,投资者会严格地计算投入和产出,因此商业地产的开发也应更为理性,开发商业必须因地制宜的创造盈利模式,否则容易陷入亏损的泥淖。目前我国大量的商业地产开发已经出现亏损和失败的案例。论坛上,曾在美国执业的律师田益维指出,目前不少国内投资者前往美国投资商业地产。他认为其中很多人是受了美国 投资移民 政策的诱导。田益维认为,美国商业地产的投资,市场和法律风险都非常高,大部分的商业地产项目很难实现盈利,中国投资者可能不仅不能获利,也很难终获得美国移民局颁发的 绿卡 。因此,田益维提醒投资者,尽管国际金融危机以来,美国商业地产和住宅地产的价格都出现了很大回落,目前确实是一个较好的投资时机,但投资者还须谨慎投资美国的商业地产。投资者在投资前,一定要明确美国的相关法律和政策,同时还要选择合适的投资项目。

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